梦工场：购买商业地产的详细流程及注意事项

商业地产分综合体、商铺、写字楼、公寓、SOHO/LOFT等多种业态，在投资前需要了解具体业态的投资优势与风险，结合自身实际情况选准具体投资业态。

在日益发展的武汉楼市中，购房群体也出现多样化。其中，不少晋升为投资客。作为投资者，在投资前应该了解哪些？商业地产种类众多，综合体、写字楼、商铺、SOHO、LOFT、公寓，该如何选择？

在这里，长沙商业地产设计公司梦工场商业设计机构小编将购买商业地产的详细流程进行归纳总结。投资，一下这五个维度是不可忽略的。

一、投资前准备

关于投资者资格：11月15日起，武汉主城区本地人限购两套房，外地人购首套房需出具连续两年社保或纳税证明购。但商业地产属于不限购不限贷范围。

二、投资物业挑选

商业地产分综合体、商铺、写字楼、公寓、SOHO/LOFT等多种业态，在投资前需要了解具体业态的投资优势与风险，结合自身实际情况选准具体投资业态。

三、购买商业地产贷款方式

1、申请人条件

1）年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民，具有本市常住户口或有效居留身份证明，具有稳定的收入，有偿还本息的能力。

2）借款人与房产开发商签订了购买商用房合同，已支付不低于所购商用房全部价款50％的首付款，并同意以其所购商用房作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同公证。

2、贷款额度，可以贷5成

贷款额度不超过所购商用房全部价款的50％。

3、贷款期限及利率

贷款期限不能超过10年。利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

商业地产贷款

注：商用物业贷款所需要的资料和住房贷款基本是一致的，但对于“资产证明”的要求非常高，原因一是因为商铺和办公用房的总价一般较高，即便贷款仅为5成也相当可观；二是因为其借款年限仅为10年，月还款额较高，对于借款人的收入以及偿还能力的要求也高。

4、商用物业贷款资料清单：

1）借款人及配偶、共有人身份证、户口簿以及婚姻状况证件。

2）借款人及配偶收入及资产证明（如存折、税单、有价证券、房产等）借款人应提供就业单位出具的收入证明、其他收入证明或近三个月的税单。

3）财产共有人同意抵押和处置的证明。

4）购买商用物业的合同原件。

5）购买商用物业的首付款发票原件及复印件。

6）如为一手买卖，开发商需供法人身份证、机构代码证、营业执照、预售许可证和资质证书。

5、长沙商业地产设计公司梦工场特别提醒：

一手商业和办公用房一般必须取得“竣工合格证”或大产证才能办理商业和办公用房贷款；只有当贷款银行同为该项目的“开发贷款银行”时，才能先行审批、办理抵押手续。

6、办理流程

借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核、审批→签定借款合同、抵押合同、划款委托书→办理房屋保险、公证、抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款全部还清→办理贷款清户与撤押

7、贷款偿还方式，等额本金与等额本息

借款期在一年内（含一年）的，采用利随本清的还款方式；借款期限一年以上的，可采用按月还款方式，具体可选择"月等额还款法"或"月等额本金还款法"偿还贷款本息。借款人提前归还部分或全部的贷款，应提前一个月向银行提出书面申请。提前归还部分贷款的，剩余贷款可按"月还款额不变，缩短贷款期限不变，月还款额减少"的方式还款，贷款利率按原合同期限利率执行。

四、收房事宜

1、开发商应提供哪些资料：

１）开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的；

２）开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；

３）经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。

2、按规定需办理什么手续：

1）通知。在交房前，开发商在通过审核，要按照相关的规定，用书面形式通知购房者在约定时间内进行验收交接。交接的时间期限应该在发出通知的30天以内。

2）购房人如果因为自己的种种原因，没有在这个时间段内进行收、验房，那么就相当于默认了验房，而且质量合格。3）验收。在规定的时间内，业主要及时进行验房，在此过程中，要做好一些文字记录，也可以留取影像资料，以作为以后的凭证。尤其注意的是，这中间不要忘记对房屋产权是否清晰进行核验。

4）另外，验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。

商用物业的以上收房注意事项与住宅相似，除此之外，商用物业需明确水电等征收标准。

五、 长沙商业地产设计公司梦工场提醒您以下注意事项

投资有风险，购买需谨慎。在选择购买商用物业时，对于契税、返租承诺等都需要格外注意。

1、关于商业地产契税：

1）关于契税政策，新政指出，自2016年2月22日起，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2）个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2、公用分摊面积。以商铺为例，一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%，有的甚至超过50%。对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。

要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维护自身权益。

3、返租承诺。返租是商铺、公寓等售卖时采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益。

除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的情况是口头承诺等非书面承诺的方式。购买时需注意。

4、贷款风险。贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的50%，贷款期限也只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。